楼花转让|注意事项、流程、费用、 风险、税务|海外买家多伦多期房买卖
什么是楼花或者期房转让 （Assignment Sales)？
楼花或者期房的转让，实质上是出售原合同的权益或权利。原合同指的是卖方和新盘开发商的协议。
- 卖方称为转让人（卖楼花），买方称为受让人（接楼花）。
- 楼花转让在多伦多及其周边城市（比如如安省的宾顿、奥克维尔、密西沙加、万锦和旺市）的新建公寓市场非常普遍。
- 卖楼花方与建造方之间的购买权利和合同中的义务转移给买楼花方。
- 买方将按照卖方与开发商原合同的规定来进行支付。
- 因此，对于受让人而言，楼花转让将涉及 2 次交割。第一次发生在卖方和买方之间，后一次是在买方和开发商之间。
什么是楼花转让条款？
楼花转让条款是卖楼花方与开发商签订的买卖协议中的条款之一。根据该条款，原买方（卖楼花方）在合同中的义务和权利可以转让或转移给另一方。
如何转让楼花及注意事项
从转让人（卖楼花方）的角度
- 实际物业入住日期通常与开发商签署合同的日期相隔数年。
- 卖方可能会遇到经济困难，因此无法付清房款余额。在这种情况下，卖方可能不得不向建筑商支付高额罚款，此时转让楼花可能是个好的选择。
- 卖方作为投资，可能从一开始就没计划完成最终房屋交割，等待合适时机卖楼花获利。
- 卖方也可能因为搬迁、工作、家庭变化或关系变化等个人原因导致出售新公寓。
从受让人（买楼花方）的角度
- 楼花转让是另一种获取新房源的途径。
- 转让物业的价格通常较低。但是您需要仔细核算好总成本。
- 买方在入住之前不需要等待新房漫长的竣工时间，因为大多数楼花转让都发生在临时入住期间。
楼花转让的优点和缺点
转让人（卖楼花方）
- 您可以提前兑现。
- 您无需支付因不付余款而导致的罚款。
- 您无需处理交房事宜也不需要支付土地转让税、HST 和其他交割费用。
- 但是，由于开发商的营销限制，很难出售转让物业。
受让人（买楼花方）
- 您可能以低于市场价的价格拥有新公寓。
- 该物业在 Tarion 保修计划内包括新设备。
- 但是，楼花买卖合同需要得到开发商的批准。原始合同中的奖励和促销也可能受到影响。
- 您可能需要支付更多的交易费用。这些费用一般在原始售价的 1% 到 3% 之间，包括电器的 HST、Tarion 费、公用事业连接费和开发税负。如果开发税负在与开发商的原始合同没有封顶，您将承担更多成本。
- 您需要准备好大量现金来支付定金、卖楼花方的利润、结算成本等。
- 您可能会遇到新建公寓中常见的延工和其它变化。
- 根据施工进度，您有可能来不及选择装修升级。
- 您可能需要支付 HST 并稍后自行申请 HST 退税。
- 交易本身更复杂，可能会产生更多的律师费用。
作为买家（接楼花），你可以在谈判中争取什么？
- 买方（卖楼花）与开发商的原始合同的价格和其它条款是不可协商的。
- 新合同(楼花买卖）中的价格是可以协商的，即卖方的获利空间可谈。
- 卖方获利部分的付款时间一般也可以协商。
楼花买卖中要考虑的因素
营销限制
尽管开发商允许楼花转让，但他们通常有营销和广告限制以保护自己的新盘销售。例如，不允许在 MLS上推广 或在线促销。如有违约可能导致原合同无效并没收定金。这些因素可能会导致卖方难以找到买方，但市场上有专门从事楼花转让的经纪公司，可供客人选择。
楼花或期房转让费
开发商会对楼花何时以及如何出售有限制。开发商拥有对楼花转让合同的最终批准决定权，并可能收取转让费用。转让费一般为几千加元，但也可能高达一万加元或更多。
谁支付转让费？
卖方（卖楼花）有义务根据开发商合同支付新公寓转让费，但是事实山，这些费用很可能会作为成本转嫁给买方（接楼花）。
为什么楼花的价格通常较低？
由于开发商对期房买卖的推广有限制，转让物业的市场曝光度较低。这会导致潜在买家的数量减少，上市天数变长，并且由于缺乏可较房源而难以估计市场价值。所有上述因素都会导致期房价格降低。
楼花买卖成本
对卖家（卖楼花）来说
- 转让物业的价格通常低于二手房市场
- 由于过程的复杂性而导致更高的律师费用
- 房地产经纪人（含买方和卖方）佣金
- 转让费
- 转让产生的盈利部分要缴税务费用
对买家（买楼花）来说
- 买方需要支付给卖方定金，定金金额与卖方已经支付给开发商的金额相同。
- 需要支付开发商的剩余房款
- 临时入住（Interim Occupancy）的费用（如果适用的话）：大致等于每月按揭费用 + 公寓管理费用 + 税款。海外买家还要考虑非居民税务相关的费用。
- 交割成本：一般高于普通房屋销售
- 由于转让过程复杂，律师也会收取更高的律师费
楼花转让税务
土地转让税
安省土地转让税和市政税（如果适用的话）。
开发税负 Development Levies
开发税负是可变的，近年来一直在显着增加。最好的做法是在与建筑商的原始合同中定好需缴的开发税负上限。
费用
TARION费用
TARION的费用随房屋价格而变化，比如100 万元的房子的费用在 1900 加元左右。
公共事业连接费等
总而言之，大多数新公寓的总交割费可能在原始售价的 5.5% 左右。
HST
开发商可能会要求买方（接楼花）支付 HST，然后买方在产权过户后自行申请 HST 退税。
楼花交割时间
楼花买卖交割日期：开发商批准楼花买卖合同后的几天。
临时入住日期：大多数楼花转让发生新公寓的临时入住期间。公寓尚未完全完工且尚未注册，但买家可以入住的时间。
新房最终交割日期：产权已登记并转让给买方（接楼花）。
如果买方（接楼花）不完成最终新盘交割？
卖方（卖楼花）很可能有义务履行原合同（卖楼花与开发商的协议）的条款。买方（接楼花）和卖方（卖楼花）双方均承担履行原合同的义务。
如何转让楼花，买卖程序和流程
整个楼花买卖程序和流程比一般二手房要复杂，而且涉及新盘开发商的批准，卖楼花方与开发商的原始合同条款，一般建议您找专业人士代理和处理。如何有效的转让楼花建议您找楼花资源丰富的经纪公司。
总结
楼花或期房转让比普通住宅销售更复杂。作为买方（接楼花），您需要格外注意与开发商的原始合同和与卖方的新合同中的条款。您还需要为两次交割做好准备。
