买楼花返点|期房返佣|多伦多新公寓流程风险和转让
在加拿大安省购买楼花/期房需要经纪吗？
楼花市场不同于二手房市场。期房一般价格固定。开发商有自己内部销售人员来营销和推广他们的产品。您可以直接联系开发商。如果您自己买房，您很可能买不到好的户型，拿不到好的优惠，并且要处理一系列跟开发商销售打交道的过程及如何捍卫您的应得利益。详情参阅下文中的为什么要找铂金代理买房。
您也可以聘请房地产经纪人，并且经纪人的佣金由开发商来支付。考虑到工作量不大，有些经纪会提供可观的返佣或者返点给买家。需要注意的是，买家必须首先要通过房地产经纪人注册该楼盘或者第一时间通知开发商由该经纪人代你买房。
铂金代理是什么意思？
在加拿大安大略省的大多地区（ GTA），新房或公寓建筑商通常会首先选择 10 到 20 家房地产经纪公司和/或经纪人来帮助出售预建房屋。所谓的铂金代理将一般在很短的时间内售出这些新开发项目的 30%~50% 左右。然后，开发商将选择其他代理商来销售其余的构建。通常，个人买家在长达半年的时间里都无法直接接触到建筑商购买楼花。期房的单价可能会随着时间的推移而增加，而好房型和开发商的促销也通常会越来越少。
为什么您需要铂金代理买期房？
拥有铂金访问权的铂金代理商通常可以帮助您：
- 以最优惠的价格获得好房型
- 锁定开发商的奖励和促销
- 获得好的定金支付时间表
- 封顶开城市发费用等
- 免费转让条款（大多数新项目）
此外，您将优先获取房型图、单元价格，宣传资料、项目进度等信息，从而有更多时间做出购买决定。
为什么选我为您买期房？
- 铂金代理大多地区大部分期房项目
- 超值服务：流程简洁，有经验丰富、以服务为导向的团队支持
- 让您意想不到的返现（返佣金）计划
- 详情请致电（647-914-7337）：透明高效！
购买楼花的流程
1. 在您的预算范围内选择一个单位。您会从我们这里第一时间获得开发商的房型图。
2. 填写请求表，用于预订您觉得合适的房屋。
- 身份证（驾驶执照或护照）
- SIN 号码 （用于税务居民身份的确定）
- 您的职业
- 您的联系方式：电话、电子邮件和家庭住址
3.银行汇票定金
- 定金通常从 5,000 加元到 10,000 加元不等，支付给开发商的律师。我们将在开发商开始首次分盘前一周左右通知您确切的数量。
- 您需要提前准备好，并将押金的拍照发送给我们。
- 当我们跟开发商确认确认您的预订后，定金和购买合同会通过我们经纪公司提交给开发商。
- 定金将从建筑商要求的首付中扣除。
- 如果您决定在 10 天的冷静期内不进行交易，2周内，建筑商将全额退还给您押金。
4. 需要您的即刻确认
- 好房型的分配通常需要您在一分钟内确认。如果我们没有收到确认，该房型很可能会被分配给另一个买家。
- 一旦您收到我的电话通知，请尽快通过电子邮件、WhatsApp 或任何其他书面信息回复。
- 鉴于时效性的重要性，建议您在被通知之前做好充分的分析和判断。当然，我们会提前提醒您各种可能会发生的情况，以便您做好充足的准备。
- 另外，签约后您将有 10 天的冷静期，您可以在这个时间内全面斟酌是否继续履约合同。如果你觉得不合适，不要这个房子，也不会受到处罚和赔偿。但如果您错过了购买权的关键时刻，然后又想再买同样的房型，可能会付出更多的时间和费用。
5. 以电子方式签署合同并将押金交到我们公司前台
6、准备抵押贷款预批函
开发商会提供该信件格式或者要求。签约后我们会提供给您相关信息。通常，您需要从A类 银行（五大银行）获取贷款预批。您可能更容易从贷款经纪人那得到该预批，但一般需要实际贷方是 A类 银行之一。
买家的抵押贷款预批函是银行要求开发商申请该项目的贷款的一项文件。该信函不会对您有任何影响。将来在最终交房时，您需要重新申请您的实际抵押贷款，该贷款将用于最终结算。
7. 10天冷静期
利用这 10 天的时间全面考虑您的决定。根据法规，您可以在这 10 个自然日内随时通知开发商并取消合同。您不需要提供任何理由。您的押金保证全额退还。
建议您请律师来审读合同。
8. 在漫长的施工过程中，建筑商会就台面、木饰面、瓷砖等与您联系。
9. 临时入住和最终交房
请查看有关如何购买预建公寓的详细信息。
10. 获得佣金返还
佣金返还是净额，在您最终成交后以及我们从建筑商处收取佣金后的 20 个工作日内提供。
此外，欢迎您来我们的办公室面谈，通过对我们工作方式和流程的了解，相信你会很放心让我来帮您买房。当您提交预订房型需求表并提供定金的拍照的同时，我将向您提供一份返佣的书面协议。
楼花/期房的独特性
在多伦多购买新建房屋与购买二手房有很大差别。
- 定金支方式不同：购买新公寓不需要一次性支付大笔预付款。
- 买家通常可以一开始支付小额定金，然后在后续的一两年付完首付。
- 新公寓的卖方是开发商而不是个人卖家。
- 施工前公寓的成交一般会高于二手房市场价格。
- 入住日期可能与最终交割日期不同。
关键文件
购买期房/楼花合同
开发商一般会使用他们自己的格式的合同，而不是常用的二手房买卖合同。
买家应聘请房地产律师审查文件。例如，是否有任何条款允许开发商自行决定对单元或任何空间进行更改？
披露声明
与二手房中的Status Certitificate类似，披露声明是开发商需要提供的重要文件。内容包括：
- 公司的规则和财务状况
- 公寓的特色和设施
- 公司注册后第一年的声明、章程和预算
- 表明开发商已满足所有法定要求
合同主要条款
十天冷静期
一旦买方收到完整签署的合同或披露声明的副本，买方有 10 天的“冷静”期可以重新考虑其购买决定。
这意味着您法定的可以在这段时间内改变主意，即使您已经签署了合同。
如果您决定取消合同并在 10 天内提供给开发商书面取消通知，您的押金将在2周内全额退还。
临时入住
购房者通常在房屋所有权转让之前入住。您将支付相关费用，直至公司注册并将所有权转让给您。临时入住的相关用费包括未付余额的利息、估计的市政税和预计的共同费用。
楼花转让
- 转让协议是指将一方把财产的利益或权利转让给另一方。
- 在开发商的合同中，开发商通常对公寓预售有限制。
- 转让可能会导致与 HST 退税相关的问题和税收影响。
- 在期房交割前，用于投资的公寓楼花将占转让销售的很大一部分。
消费者保护法
安大略建筑规范
安大略省建筑规范规定了详细的技术和行政要求，并为安大略省的建筑施工设定了最低标准。
安大略省新房保修计划法案（Tarion Warranty）
该法案定义了新房的保修范围，包括单元、公寓管理公司的公共设施和特定单元的改造项目。内容包括：
- 存款保障
- 延迟交割或延迟入住的补偿
- 防止开发商未经授权的材料替换
- 对施工和材料中的某些缺陷提供一年和两年的保修
- 重大结构缺陷提供七年保修
- 共管公寓公共设施的覆盖范围
- 所有权变更不会影响保修内容
- 定金保障和延迟交割补偿
- 还有其他规则比如:涉及到项目延误的情况下对消费者利益的押金和补偿，并规定开发商可以推迟多少次交房时间
挑选楼花需要考虑的因素
开发商的资历，交通便利，人口密度较大，步行指数（ WALKSCORE）较高，生活工作娱乐便捷.
楼花购买后的风险
最终交房时房贷是否可以按需求批下来，万一市场下行很多，有可能银行会无法足额借款给买家。开发商建筑质量风险，推迟交房或者甚至无法履约盖房，虽然你缴的钱会足额退并加上利息。您个人情况的变化等。
